Lấy cảm hứng từ khái niệm “Quyền địa dịch”, thì “Quyền thời dịch” có nghĩa là chủ thể hưởng quyền thời dịch có thể bảo lưu một quyền khác của họ theo thời gian. Cụ thể, đối với đất đai, là Quyền được hưởng lợi Giá trị gia tăng của Đất đai và Tài sản gắn liền với đất theo thời gian.

    Hãy nhìn lại thực trạng một chút, từ nam chí bắc, có biết bao nhiêu dự án liên quan tới đất đai thì cũng có một tỷ lệ bấy nhiêu các vấn đề phát sinh mâu thuẫn liên quan đến đất đai, với mức độ từ khiếu kiện thông thường ở cấp địa phương, cho tới khiếu kiện vượt cấp lên trung ương, rồi tới mức phải cưỡng chế, rồi lại phát sinh chống người thi hành công vụ,.v.v… Tất thảy cho thấy một nan đề thực tế không thể phủ định. Và chúng ta phải tự hỏi rằng: “Có lẽ có gì đó đã sai?”, rồi chúng ta phải tự khẳng định rằng: “Có điều gì đó cần phải được suy xét lại.”

    Pháp luật hiện hành cho rằng đất đai là sở hữu toàn dân, nghe có lẽ rất công bằng, và ai nghe thì cũng rất ủng hộ. Tuy nhiên thực tế khi đụng chạm đến sinh kế của cá nhân hay một nhóm cá nhân, thì ai bị trong thế bất lợi cũng đều thấy tiếc. Thực tế khi thực thi lẽ công bằng về sở hữu toàn dân thì hoàn toàn trái ngược; người được lợi thì được lợi rất nhiều, người bị thiệt thì chịu nhiều thiệt thòi.

    Hãy thử nghĩ cho người dân có đất bị thu hồi, mảnh đất tổ tiên cha ông để lại là căn cớ cho họ ngày ngày mưu sinh trên đó. Nó dần trở thành một thực tế ăn sâu trong tiềm thức và suy nghĩ của họ rằng mảnh đất đó là của họ. Vậy là họ, một cách ngay tình, có cơ sở tin rằng: họ có quyền sở hữu đất đai mà tổ tiên cha ông đã cất công khai phá. Và cái cách họ sinh nhai trên mảnh đất đó cũng trở thành một thói quen ăn sâu trong căn cốt. Mà cái gì đã ăn sâu trong căn cốt thì không thể ngày 1 ngày 2 là có thể thay đổi được. Người ngoài nhìn vào thì cho rằng cách sử dụng đất của họ không mang lại hiệu quả. Bởi vậy mà người ta mới viện vào lý do thu hồi đất vì mục đích “phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng” (Luật Đất đai 2013 Điều 16 Khoản 1 Điểm a). Nghe thì thấy hay, nhưng thực tế lại biến tướng thành “lợi ích nhóm”. Vậy thì mấu chốt ở chổ là những ai có liên quan thì phải được cho vào “nhóm” để cũng được hưởng ích lợi.

    “Quyền thời dịch” đề xuất 1 ý tưởng rằng quyền sở hữu độc lập khỏi quyền sử dụng, và quyền sở hữu này có thể được bảo lưu ngay cả khi quyền sử dụng được chuyển giao, tương tự như cho thuê mướn tài sản vậy. Và chủ thể sở hữu sẽ chỉ chuyển giao quyền sở hữu khi và chỉ khi họ muốn chuyển nhượng quyền sở hữu. Với ý tưởng này thì chủ đầu tư dự án có sử dụng đất đai sẽ nhận quyền sử dụng đất đai trước để triển khai dự án, sớm hoàn thành dự án, rồi cuối cùng đưa dự án vào sử dụng. Trong suốt quá trình này, chủ sở hữu đất đai vẫn sở hữu đất đai, và đóng vai trò như cổ đông góp vốn, là quyền sử dụng đất, với chủ đầu tư dự án. Còn chủ đầu tư dự án nhận quyền sử dụng đất, và đóng vai trò như bên thuê mướn đất.

    Như vậy, đứng trước một dự án đầu tư bắt buộc phải triển khai trên một vị trí đất đai đã được quy hoạch, chủ sở hữu đất đai có 2 sự lựa chọn: 1 là bán đứt đất đai (là chuyển nhượng quyền sở hữu đất đai, và mặc nhiên đi kèm là quyền sử dụng đất đai) ngay từ thời điểm ban đầu; 2 là chỉ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng thời chọn sử dụng “quyền thời dịch” để giữ lại quyền sở hữu đất đai, cho đến một thời điểm trong tương lai mà thỏa mãn các điều kiện (như mức giá thị trường vào thời điểm đó, sự thúc ép của áp lực kinh tế lên chủ sở hữu đất đai,…) để chủ sở hữu đất đai muốn chuyển nhượng quyền sở hữu đất đai.

    Việc chọn lựa “quyền thời dịch” giúp chủ sở hữu đất đai được hưởng lợi Giá trị gia tăng của Đất đai và Tài sản gắn liền với đất theo thời gian. Nhưng, như là một sự đánh đổi cho chọn lựa này, chủ sở hữu đất đai sẽ phải chấp nhận rủi ro trong trường hợp chủ đầu tư dự án hoạt động kinh doanh không hiệu quả, mất thanh khoản nguồn vốn, và không thể nhận chuyển nhượng quyền sở hữu vào thời điểm chủ sở hữu đất đai muốn chuyển nhượng quyền sở hữu đất đai. Hậu quả pháp lý là chủ sở hữu đất đai, không còn cách nào khác, là phải chờ cho đến hết thời hạn hoạt động của dự án, thì mới lấy lại được quyền sử dụng đất; hoặc chủ sở hữu đất đai chuyển nhượng lại quyền sở hữu đất đai cho một bên thứ 3 khác mà có thể chấp nhận chờ đợi dự án hết thời hạn hoạt động thay cho chủ sở hữu đất đai hiện thời.

    Việc áp dụng “quyền thời dịch” đòi hỏi phải công nhận sự tồn tại của quyền sở hữu đối với đất đai, và quyền sở hữu đất đai chỉ được chuyển giao thông qua việc chuyển nhượng. Vì khi chủ sở hữu đất đai đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai cho chủ đầu tư dự án, thì thứ duy nhất còn níu giữ chủ sở hữu đất đai với mảnh đất đó, chính là quyền sở hữu đất đai. Liên quan đến “quyền thời dịch” có nhiều tình huống phát sinh phức tạp (mà cuộc sống vốn dĩ rất phức tạp), nhiệm vụ của pháp luật là kiểm soát sự phức tạp đó bằng các phương thức đơn giản hóa.

Còn tiếp…

(Bởi NKA - Cờ Trung Đại - medChess) - http://cotrungdai.com